【簽訂契約技巧與債權確保】租房、申辦帳戶、勞雇關係、企業合作 契約/合約 大公開(三)-裝修契約 終止法律途徑

 老師介紹

陳塘偉 律師

品和法律事務所 執業律師
【資歷】

財團法人創新創業總會青創學院約聘講師台北設計建材中心約聘講師代表國家金融單位進行法律查核代表政府部會處理多起民事、行政訴訟代表知名上市公司處理多起刑、民事訴訟

陳塘偉律師今天要分享「裝修契約終止的法律處理

問題:

裝修契約進度到了一半,但發現業者的裝修品質不佳、且施工進度緩慢、甚至藉著裝修已經進行到到一定程度,才要求追加預算者。面對如此不肖業者,消費者能否終止裝修契約?又有需要注意的事情嗎?

解答:

針對這個問題,可以分下列幾個層面說明:

ㄧ、業主隨時終止承攬契約權利:

首先,依民法第511條規定,在裝修承攬工程工作未完成前,定作人得隨時終止契約。但應賠償承攬人因契約終止而生之損害;該等立法規定係因承攬人係為定作人完成工作之人,如果於工作未完成前,定作人已無完成工作意願者。承攬人縱使繼續完成工作,對於定作人而言亦屬無益,徒然浪費社會資源。

此外,定作人既應賠償承攬人因終止承攬契約所受損害對於承攬人而言即無不利益,故不問承攬人就承攬契約之履行,有無可歸責之事由,定作人均得不附理由終止承攬契約。又定作人既得不附任何理由即終止承攬契約,則定作人於終止時所附理由,縱與事實不符,亦不影響其終止承攬契約之效力(最高法院98年度台上字第1897號判決參照)。

由上開實務見解可知,只要在工作完成前,定作人可以隨時終止契約,不受任何限制。換言之,定作人於承攬人工作未完成前,得不定期限、不具任何理由隨意終止契約,此亦係筆者戲稱係裝修契約隨時終止是業主法定終止特權之原因

二、終止後的雙方結算

契約終止後承攬人可得請求之內容,可簡化為「已完成工作報酬」+「未完成應可取得利益」-「節省的勞費」=承攬人可得請求數額之公式。而承攬人被業主主張契約終止後,民法第511條但書規定定作人得隨時終止契約,但應賠償承攬人因契約終止而生之損害。

(一)首先,如契約終止時已完成之工作項目,自然應對承攬人為給付。然該部分會再衍生一爭議,即如契約約定之總價,係因以契約所附之估價單金額加以折扣而成,則於計算已完成之工作項目價值時,法院有可能會依契約與估價單之金額比例加以折扣,如估價單全部金額 500 萬元,經雙方議價後約定總工程款為 400 萬元,而承攬人施作估價單上所載 50 萬之拆除工程後遭致契約終止,此時計價上法院有可能認為可請求之拆除工程金額僅值 40 萬元。然如以內政部營建署所公布之建築物室內裝修─工程承攬契約書範本之約定,則係約定以「估價單內項目及單價結算」建議該部分應於契約內明確約定,方能避免爭議。

(二)實務見解多認為所謂承攬人因終止契約而生之損害,應包括承攬人已完成工作部分之報酬及其就未完成部分應可取得之利益,且承攬人就未完成之工作所應得之報酬扣除因免為給付所得之利益,是為契約終止所失利益。而又依通常情形,或依已定之計畫、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。 亦即,承攬人合理可得的部分,包括未完成部分可合理請求之報酬,實務上曾有法院以營利事業各業同業利潤標準表所列室內裝潢工程淨利率加以計算。然如何計算該部分建議應預先於契約內明定,以減少後續爭議的發生。

小結:

裝修契約終止,建議就契約終止之事由、方式,以及終止後雙方所涉權利義務狀況如何結算。契約內明確約定,就能減少後續雙方之紛爭。

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 授課講師: 陳塘偉律師
 課程時數: 預計 4 至 5 小時
 上課日期: 本課程已全數上線

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 課程介紹

契約是商務日常基礎,也是確保法律關係運作的有利文書。然而,一份好的契約,除了要符合事業甚或是產業之情況外,相關的法律知識及運用更是重要。

且企業若沒有規劃一定法務資源,或個人事業缺乏法律協助,容易忽略法律的重要性,則不得不簽訂顯失公平合理的契約,或交易條件根本不明確、周延情形增加,所產生的法律風險成本,不僅會侵蝕利潤,甚至嚴重會影響生存。

本課程將介紹交易過程中常見的契約條款內容及適用,使企業從商務模式設計到實際交易過程,都能有健全法律概念,避免不利交易條件。在後續尋求專業律師協助的過程中,也可以具備具體深入討論能力,減少法律諮詢的成本。進而達到運用法律工具確保每一分錢的目的。

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☑從簽約前的準備、簽約過程的注意事項,到契約履行過程的履約控管,以及違約時的訴訟準備及可能救濟程序完整解說。

☑提供實際契約條文,逐步說明律師契約修正考量,讓學員加深對契約條款之了解。

☑以後續訴訟運用為出發點,討論契約條文設計,以及相對應的證據保全和行使的方向,有效避免後續訴訟拿不出證據的窘境。

 誰需要來

☑第一線公司行政人員

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☑主創業者

 課程大綱

這堂課共有四+一單元,分為18+3個 EP 進行,計有5~6小時的課程內容。

EP 1 ➡ 契約基本概念

  • 1. 契約基本概念與書面要式?
  • 2. 契約基本架構整理說明
  • 3. 簽約注意事項提醒

EP 2 ➡ 契約重要條款說明 

  • 1.簽約主體與授權
  • 2. 契約的對價、條件與期限
  • 3. 契約終止與解除
  • 4. 違約條款設計;兼論違約金性質
  • 5. 定型化契約

EP 3 ➡ 證據保全與法律救濟

  • 1. 紛爭解決方式
  • 2. 證據形式與證據保全方式
  • 3. 債權保全的程序
  • 4. 假性財產犯罪
  • 5. 存證信函的撰擬及利用(附範本)

EP 4 ➡ 常見契約類型說明

  • 1. 買賣契約:我從國內廠商買原料,加工之後做成汽車零件賣給國外,要簽什麼契約?
  • 2. 委任契約:委請他人幫我處理公司記帳跟會計事務,要簽什麼契約?
  • 3. 工程契約:辦公室重新裝潢,要簽什麼契約?
  • 4. 消費借貸契約:往來廠商跟我借錢,要注意什麼,又要簽什麼契約?
  • 5. 保密契約:客戶要求下訂單訂製貨品前,要來工廠看我們的施作技術跟能力,要簽什麼契約?(附範本)

EP 5 ➡ 解鎖單元

  • 1. 本票要件跟使用注意
  • 2. Google以外的簡單徵信方式
  • 3. 詐害債權

    陳塘偉 律師

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