你好，我是【建設業會計稅務】課程的授課老師蔡佳峻會計師。

自(110)年7月1日，房地合一稅2.0上路，對不動產業界帶來相當大的改變。對建設公司來說，是否也連帶影響未來的經營模式呢？這是這一段時間以來，很多客戶會向我詢問的事情。

房地合一2.0修正重點

• 將預售屋交易、符合條件之股權交易也納入課稅範圍
• 延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間(必須持有超過5年，才能適用20%稅率)
• 營利事業須依持有期間按差別稅率分開計稅
• 若未能提示證明文件時，推計費用率由5%降為3%，並增訂上限30萬元

然而建設公司有例外規定，依據所得稅法第24條之5第4項規定，建設公司興建房屋完成後第一次移轉之房地交易，不受修法影響，仍維持20%稅率，且房地交易所得，仍併計營利事業所得計算，影響不大。

自地自建與合建分售之優劣比較

房地合一2.0新制後，可以從以下幾個面向來思考：

1. 費用認列

• 如以個人為地主進行合建分售，申報房地合一所得稅時，除土地取得成本以外，可列報之必要費用包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等。但土地增值稅及取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，均不得列為費用減除。
• 如由建設公司自地自建，只要是經營業務所必須之費用，大多可在申報營所稅時做為費用扣除。

2. 最終稅率

• 如以個人為地主進行合建分售，地主之房地合一所得稅率原則上為20%。
• 如由建設公司自地自建，興建後第一次移轉，稅率亦為20%，並可適用前十年虧損扣抵。惟若建設公司分配盈餘予股東，股東仍應就其股利所得選擇合併計稅(5～40%)或分開計稅(28%)，即便不分配盈餘，亦須課徵未分配盈餘稅5%。

3. 營利事業地主

去年房地合一稅2.0修正後，《房地合一課徵所得稅申報作業要點》已刪除第18點，並增列第19點與第27點，合建分售地主已無被視為營業人之疑慮。

特定股權交易視同房地交易帶來的衝擊

此外，房地合一2.0對全台灣中小企業投下的另一顆震撼彈，是股權交易一旦符合下列兩條件，便會視同房地交易課徵房地合一稅。

• 股東持股過半
• 公司股權價值過半由不動產組成

由於建設公司資產負債表中可能有許多待售之房地，極有可能構成公司股權價值過半由不動產組成。當大股東因傳承接班而交易股權，不論交易股數多寡，均可能落入房地合一稅課稅範圍，不可不慎。

觀察

綜上所述，房地合一新制後，除對建設公司大股東之接班傳承造成影響外，不論是自地自建或合建分售均有其優缺點，合建分售雖看似稅負較輕，但仍須綜合考量，包括費用扣除之節稅效果及地主資金來源等因素，並審慎精算各項數字後，才能得到最適合自己的答案。