【建設業會計及稅務乾貨看這裡!】房地合一2.0新制上路,對建設公司之影響你參透了嗎?
蔡會計師為你解答!

 蔡佳峻 會計師 MasterTalks線上課程 - Dec 13 2022

#建設 #會計 #稅務

學習打造更快樂 更有生產力的工作場域

你好,我是【建設業會計稅務】課程的授課老師蔡佳峻會計師。

自(110)年7月1日,房地合一稅2.0上路,對不動產業界帶來相當大的改變。對建設公司來說,是否也連帶影響未來的經營模式呢?這是這一段時間以來,很多客戶會向我詢問的事情。

房地合一2.0修正重點

  • 將預售屋交易、符合條件之股權交易也納入課稅範圍
  • 延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間(必須持有超過5年,才能適用20%稅率)
  • 營利事業須依持有期間按差別稅率分開計稅
  • 若未能提示證明文件時,推計費用率由5%降為3%,並增訂上限30萬元

然而建設公司有例外規定,依據所得稅法第24條之5第4項規定,建設公司興建房屋完成後第一次移轉之房地交易,不受修法影響,仍維持20%稅率,且房地交易所得,仍併計營利事業所得計算,影響不大。

自地自建與合建分售之優劣比較

房地合一2.0新制後,可以從以下幾個面向來思考:

1. 費用認列

  • 如以個人為地主進行合建分售,申報房地合一所得稅時,除土地取得成本以外,可列報之必要費用包括仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等。但土地增值稅及取得房屋、土地所有權後,繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等,均不得列為費用減除。
  • 如由建設公司自地自建,只要是經營業務所必須之費用,大多可在申報營所稅時做為費用扣除。

2. 最終稅率

  • 如以個人為地主進行合建分售,地主之房地合一所得稅率原則上為20%。
  • 如由建設公司自地自建,興建後第一次移轉,稅率亦為20%,並可適用前十年虧損扣抵。惟若建設公司分配盈餘予股東,股東仍應就其股利所得選擇合併計稅(5~40%)或分開計稅(28%),即便不分配盈餘,亦須課徵未分配盈餘稅5%。

3. 營利事業地主

去年房地合一稅2.0修正後,《房地合一課徵所得稅申報作業要點》已刪除第18點,並增列第19點與第27點,合建分售地主已無被視為營業人之疑慮。

特定股權交易視同房地交易帶來的衝擊

此外,房地合一2.0對全台灣中小企業投下的另一顆震撼彈,是股權交易一旦符合下列兩條件,便會視同房地交易課徵房地合一稅。

  • 股東持股過半
  • 公司股權價值過半由不動產組成

由於建設公司資產負債表中可能有許多待售之房地,極有可能構成公司股權價值過半由不動產組成。當大股東因傳承接班而交易股權,不論交易股數多寡,均可能落入房地合一稅課稅範圍,不可不慎。

觀察

綜上所述,房地合一新制後,除對建設公司大股東之接班傳承造成影響外,不論是自地自建或合建分售均有其優缺點,合建分售雖看似稅負較輕,但仍須綜合考量,包括費用扣除之節稅效果及地主資金來源等因素,並審慎精算各項數字後,才能得到最適合自己的答案。

看了蔡會計師的分析後,是否對於房地合一稅2.0上路後建設業的影響有更進一步的認識呢?

【建設業會計與稅務】【營造業財務會計與租稅申報實務】課程中,蔡會計師整理了過去多年的實業經驗,讓您有系統性的整理與循序漸進,學習建設業的會計處理及稅務申報。

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